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终止恋爱关系后购置房屋的权属确定?
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终止恋爱关系后购置房屋的权属确定?

时间:2017-03-20    来源:北京诉讼律师网
问题提出:恋爱关系终止后,往来财物的权属关系确认

审理法院:

裁判要旨:

从不动产登记的角度分析,房屋已经确定为恋爱双方共有。双方终止恋爱关系后分割共有财产,符合重大理由需要分割的情形。共有关系终止时,对共有财产的分割,有协议的按协议处理;没有协议的,应当考虑共有人对共有财产的贡献大小,适当照顾共有人生产、生活的实际需要等情况,合理确定未出资方的份额。

案例一:恋爱期间买房登记在双方名下,深圳法院判决房屋双方各有50%产权

案情简介:

原告(反诉被告):肖某。

被告(反诉原告):聂某。

2009年3月24日,原、被告共同作为买方与案外人朱某签订了《房地产预售合约》,约定原、被告共同向案外人朱某购买座落于深圳市宝安区西乡街道广深公路东侧锦绣花园某栋某号房屋,成交价为人民币31万元。

2009年4月2日,原、被告共同作为买方与案外人朱某签订了《深圳市二手房买卖合同》,约定原、被告共同向案外人朱某购买座落于深圳市宝安区西乡街道广深公路东侧锦绣花园某栋某号房屋,原、被告各占50%份额。

2009年4月7日,房地产行政主管部门核发了涉案房产的房地产证,房地产证上的登记权利人为原告和被告,原、被告各占50%份额。

各方观点:

原告肖某观点:原、被告于2005年在深圳相识,继而相恋,并于2009年4月2日由双方向第三人朱某共同购买了其座落在西乡街道广深公路东侧锦绣花园某栋某号房屋,产权各占50%。2010年9月12日,被告提出分手并要求分割财产。为维护原告合法之权益,原告特向法院提起诉讼,请求判令:l、确认西乡街道广深公路东侧锦绣花园某栋某号房的50%产权归原告所有(该房登记价为人民币137235元);2、本案诉讼费由被告负担。

被告聂某答观点:1、原告和被告分手的原因是因为原告认为被告没有进取心,另外一个男人比被告更优秀,坚持与被告分手,被告是被动地接受分手的事实,并不是原告诉状中称的被告主动提出分手。2、涉案房产是被告一方出资购买,原告没有为购买涉案房产出资。3、原、被告同居相恋多年,被告原本对原告是一片深情,希望早日与原告结婚,原告却提出购房并且在房产证上加上其名字作为结婚条件,被告以为婚后双方是夫妻,应该同舟共济,因此同意原告的要求,在原告没有出资的情况下在房产证上加上原告的名字。4、虽然以双方的名义购房,但不到两年的时间原告提出分手,如果按照原告诉请的比例分割房产是对被告不公平,不符合法律精神及司法实践。综上所述,原告诉称的部分事实不是事实,其请求缺乏依据,请求驳回其诉讼请求。

被告反诉观点:被告与原告于2005年10月建立恋爱关系,2006年1月开始同居生活。原告在此后几年的工作一直不稳定,经济状况很差。直到2009年,被告提供深户担保原告才找到一份出纳的工作。被告在同居期间多次带原告到湖南老家见父母。2009年回湖南过春节,原告在谈到婚姻问题时对被告的父母说“没有房子就不结婚”,这一观点让被告父母难以接受。但被告因深爱原告,一心想与原告结婚,最终说服父母同意助其购房。2009年3月,被告看中了位于深圳市宝安区西乡街道广深公路东侧的锦绣花园某栋某房。被告父母和叔叔应被告请求当月就寄钱给被告用于购房。购房时,原告又提出房产证上要加上她的名字,否则说明被告没有结婚共同生活的诚意,就不结婚。被告因想与原告结婚而再次让步,同意了原告的要求。被告最终以原告二人的名义购买了涉案房屋。房子装修完毕后,原告将其父母接到新房居住。被告因为工作需要,只有周末才能回去与原告同住。此后,原告非但不谈结婚之事,还多次抱怨被告挣钱少,没进取心,要求被告换工作,后来甚至提出分手、卖房分钱。被告多次努力与原告沟通未果。2010年7月3日被告在家上网,无意中发现原告与其他男子聊天的QQ记录,内容极为暧昧。面对被告的质问,原告表示该男子很优秀、经济条件好、是个非常好的男子。即便如此,被告还是希望与原告重归于好,并请自己的叔叔特意到深圳进行调解,但最终还是未能让原告真正回心转意。之后,原告多次要求分手、卖房分钱,态度越来越强烈。2010年9月11日原告在与被告吵闹之后表示“如果你不同意,我就到法院起诉,要求分割房产”,被告与原告在此次吵闹之后正式分手。当月底,被告即收到原告的诉状和法院的传票。购买涉案房产的资金是被告提供的,原告并未出资。被告一直很看重其与原告的感情,为了与原告结婚才以二人的名义购买涉案房屋,计划将此房作婚后共同生活用房。购房后不久,原告即认为被告不上进、不如别的男子优秀,坚持要分手,这是被告始料未及的。原告坚持分手,并要求平分房产,原告不诚信的做法可能让被告人财两空,对被告不公平。为维护被告合法之权益,被告特向法院提起反诉,请求判令:1、确认位于深圳市宝安区西乡街道广深公路东侧的锦绣花园某栋某房属被告所有;2、将上述房产登记在原告名下的部分变更登记到被告名下;3、本案诉讼费用由原告承担。

原告针对被告的反诉答辩观点:被告主张原、被告的关系不是事实,没有依据。被告提交的买卖合同明确记载原、被告共同购买涉案房产。原告提交的产权资料电脑查询结果表上也记载原、被告对涉案房屋各占50%份额。另外,房产作为不动产应当在我国实行登记公示制度,产权人以房地产主管机关的登记为准。所以,原告对涉案房屋占有50%份额。

法院观点:

受理法院经审理后认为,按照《中华人民共和国物权法》的规定,我国不动产物权采取的是登记生效主义,不动产物权的设立、变更、转让和消灭,应当依照法律规定登记方可发生法律效力,未经登记,则不发生效力。同时,该法律还明确规定,不动产登记簿是物权归属和内容的根据,不动产权属证书是权利人享有该不动产的证明。本案所涉的深圳市宝安区西乡街道广深公路东侧锦绣花园某栋某号房屋,其登记权利人为原告和被告,原、被告各占50%份额。被告并无证据证明该登记行为存在违法违规情形,足以认定原告和被告共同作为涉案房产的登记权利人具有物权法上的效力。因此,原告诉请确认其享有涉案房产50%产权依法有据,本院予以支持。被告要求确认涉案房产所有权归其所有,并要求原告将涉案房产登记在原告名下的份额过户至被告名下的诉讼请求没有法律依据,本院均不予支持。至于涉案房产的房款问题,原、被告双方可另循法律途径解决。

综上所述,依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定,判决如下:

一、确认原告与被告各占深圳市宝安区西乡街道广深公路东侧锦绣花园某栋某号房屋所有权50%的份额;

二、驳回被告的其他诉讼请求。

本案本诉受理费人民币1522元及反诉受理费人民币761元,均由被告承担。

案例二:恋爱期间购房登记在女方名下,上海法院判决女方获得房屋价值18%的折价款

案情简介:

原告:(上诉人)陈某某。

原告:(上诉人)唐某某。

被告:(被上诉人)徐某

唐甲系陈某某与唐某某之子。2001年,唐甲与徐某开始恋爱。2004年10月11日,陈某某通过上海先哲房地产经纪事务所,与上家滕建龙签订《代理服务协议》,约定以人民币407,000元的价格购买上海市宝山区宝林八村某号602室房屋。当月起,唐甲、陈某某与唐某某入住该房屋,并居住至今。2005年2月2日,徐某经核准登记为系争房屋的权利人。

徐某向上海银行贷款20万元用于支付房款,其余房款均由陈某某与唐某某出资。徐某将上海银行存折交给陈某某与唐某某,一直由陈某某与唐某某代徐某归还贷款本息。后唐甲与徐某结束恋爱关系,各方为房屋产权问题产生纠纷,陈某某与唐某某诉至原审法院,请求判令确认上海市宝山区宝林八村某号602室房屋归其二人所有。陈某某与唐某某于2010年4月8日出资为徐某向上海银行提前还清了贷款。另外,陈某某与唐某某否认将房屋赠与徐某,徐某未就此向法院提供证据。双方当事人一致确认,目前房屋的市场价值在82万元左右。

各方观点:

原告陈某某、唐某某观点:其一家因面临动迁故需购房,因其一家三口均不符合贷款条件,故没有多想就由徐某贷款购房。该房屋应为陈某某、唐某某一家三口与徐某共有,按照房屋增值部分平分,原审判决15万元补偿款不公,且陈某某、唐某某经济困难。故上诉请求撤销原判第二项,陈某某、唐某某自愿向徐某支付补偿款10万元。

被上诉人徐某观点:陈某某、唐某某所述不实,唐甲因与徐某的恋爱关系,自愿将房屋赠与徐某,故只写了徐某一人名字。原本对原审判决不服,认为房屋应属徐某个人所有,但经考虑,鉴于自己未出资,表示服从原判。

一审法院论点:

一审法院经审理后认为,徐某关于恋爱期间受赠系争房屋的陈述,因缺乏证据佐证,也违反常理,法院难以采信。系争房屋的权利人虽登记为徐某一人,但徐某在购房时未实际出资,银行贷款也一直由陈某某与唐某某归还,再结合房屋实际居住情况等事实,法院采信陈某某与唐某某的陈述,认定徐某仅是名义上的房屋产权人。陈某某与唐某某作为实际出资人,要求确认其二人系房屋真实所有权人的请求,法院可予支持。因徐某申请购房贷款,对购房具有一定贡献,且鉴于当时唐甲与徐某的恋爱关系,陈某某与唐某某同意将产权人登记为徐某,也具有与其共有房屋的一定含义,现恋爱关系终结,陈某某与唐某某在被确认为房屋所有权人的同时,应当对徐某作出相应补偿。因此,法院结合本案的实际情况,酌情确定陈某某与唐某某补偿徐某某5万元。原审法院据此判决:一、上海市宝山区宝林八村某号602室房屋由陈某某、唐某某共有;二、陈某某、唐某某于判决生效之日其十日内,向徐某支付补偿款15万元。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。

二审法院观点:

二审法院经审理后认为,本案当事人对于房屋的实际权属未作书面约定,而双方对于当时以徐某名义购房的原因说法不一,但也均无证据证明,故应当在民法基本原则——公平原则的指导下,结合本案可以查明的基本事实予以公平处理。本案可以查明的基本事实为,陈某某、唐某某一家实际出资并实际居住系争房屋,徐某与陈某某、唐某某之子有恋爱关系并贷款购房登记为房屋产权人,根据上述情形,本院同意原审法院的分析认定,本案系争房屋所有权归属陈某某、唐某某更符合公平原则。同时,鉴于众所周知的近年来本市房地产市场的实际情况,把握入市购房的机会亦是使资产增值的重要因素,甚至是决定性因素,因此根据陈某某、唐某某所述,其一家均不符合贷款购房的条件,在此情形下,虽然徐某没有实际出资,但不能忽视以其名义贷款购房对于系争房屋所作的贡献,以及不断变化的国家调控政策对于徐某此后再次申请贷款购房可能产生的不利影响,由此,原审法院确定补偿款为15万元符合公平原则,本院对陈某某、唐某某要求改判支付10万元补偿款的上诉请求不予支持。据此,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定,判决如下:驳回上诉,维持原判。

案例三:一方婚前赠与另一方房屋,法院判决受赠方应当返还。

案例载自《新编婚姻家庭纠纷处理法律依据与案例评析》,法律出版社2010年版,第39~43页。

案情简介:

原告:任某。

被告:李某。

2008年,任某被公司派到上海工作,一次偶然的机会与李某在咖啡厅相识,之后两人便开始交往。2009年5月,未表明自己的忠心,任某以李某的名义购买了上海市某小区的商品房一套。2009年10月,任某和李某开始在购买的房内共同居住,此后,任某曾多次提出办理结婚手续,但李某一直以各种理由拒绝。不就李某以双方性格不合,不能继续交往为由将任某感触甲某,拒绝人某再次进入房屋。无奈之下,任某于2010年4月起诉至法院,要求李某返还不当得利价值68万元的商品房一套并承担案件的诉讼费、保全费。

各方观点:

原告任某观点:当初为被告买房是基于结婚的目的,是附条件的赠与,现在双方结婚不成,被告任某就失去了占有该房屋的法律依据。

被告李某观点:该套房屋是原告任某对被告李某的赠与,任某作为成年人,其意思表示真实有效,应当对自己的行为负责,且当初赠与房屋时,任某并没有表示该房屋是附条件的赠与,现房产证上写的是李某的名字,该房屋已经属于李某所有。

法院观点:

受理法院经审理后认为,虽然当初原告任某购房并没有表明是为结婚而赠与,但是双方存在共同居住的事实,而且任某多次提出办理结婚手续的要求,可以认定任某的赠与是以结婚为目的的,是附条件的赠与,现在双方结婚不成,被告李某就失去了占有该房屋的法律依据,因此法院判决被告李某应将房屋的产权退还给原告任某。一审判决后,被告李某不服提出上诉,二审法院终审维持一审判决。

律师观点:

男女双方在恋爱的过程中,难免会有金钱财物上的往来。尤其是双方婚期的临近,双方出于对未来生活的向往或者彼此之间的信任,还会单方或者双方共同购买房屋等财产未结婚做准备。一般的法律观念认为,这种金钱财物上的往来属于一种赠与关系,只要赠与物进行交付或者登记,赠与行为即已经完成,乙方无权要求返还。但是,实践中有一些财产涉及财产金额较大,比如房屋、跑车等,若按照上述理论进行认定,存在法理认定与社会公平之间的冲突。有时笔者会接到一些咨询电话,咨询恋爱期间所购房屋后因恋爱关系中止,房屋如何进行分割的问题。我通常会询问咨询者房屋的所在地,以确定该案件的管辖法院。因为,对于这一问题各地法院的判决思路是存在差异的。这从本节所列举的三个条件相似但裁判结果大相径庭的判决案例中就可以探知一二。比如不动产所在地是上海,上海高院曾有这样的意见:“恋爱期间共同购房,一方未出资但产权登记为两人共有,在处理时应考虑未出资一方对共有财产的贡献大小,适当照顾共有人生产、生活的实际需要等情况,合理确定未出资方的份额,一般以10%到30%的份额为宜。”由于这一规定制定的较为合理、公平,因此在上海各级法院在处理恋爱期间购房登记在对方一人名下、婚后一方购房,登记在双方名下等情况时也会参照本条的规定适用。但是,在其他的地区就没有类似的司法性文件规定,法律也没有对恋爱期间购房有过特别的规定,因此法院在处理时只能依照现有法律的规定进行评判。

观点一:不动产物权的登记公示原则

认为房屋权属应以不动产权利登记为准判决多采用的是不动产物权登记公示原则。其认为,房屋属于不动产,依照我国《物权法》第6条规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,应当依照法律规定登记”。不动产的登记具有推定力,即经合法登记的不动产权利人在法律上被推定为真正的权利人。

但是,持此种观点的人没有注意到的是,《物权法》同时还规定了,“权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的,可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的,登记机构应当予以更正”,这表明房地产权证上所推定登记的产权人只是证权程序,而不是赋权程序,在符合规定条件下,人民法院完全可以依据查明的事实对现有的权属登记予以否定。因此在不考虑房屋的实际出资,而仅以房地产权证所载明的情况判定房屋的权属,显然是夸大了不动产登记的推定力,混淆了不动产登记公信力的作用范围。

观点二:系附义务的赠与行为

支持房屋应当返还的判例通常认为房屋登记的行为属于一种附义务的赠与行为。附条件的赠与合同又称附义务的赠与合同,是指赠与人在赠与财产或者财产权利时,要求受赠人符合一定条件为附加的赠与合同。我国《合同法》第190条明确规定了附负担赠与合同。该条规定:“赠与可以附义务。”“赠与附义务的,受赠人应当按照约定履行义务。”在附条件赠与合同的情况下,只有满足所附条件,赠与合同才正式生效。根据常理来看,双方都给予想要订立婚姻关系的愿望购买了房屋,应该认为其中暗含了要求缔结婚姻关系的条件,双方之后没有登记结婚,应视作条件未成就,故应返还房屋。

这个说法也有值得推敲的地方。首先,如何来证明赠与房屋是附随订立结婚的义务呢?这个举证责任将如何分配,根据法理这项举证责任应由主张附义务的出资一方承担,但是通过判决我们看到,法院往往以自身的自由裁量,根据一些常识、习俗直接进行推断,而免去了当事人的举证责任。那么,我们换一个角度来理解这个问题,双方订立的是附结婚为成立要件的赠与合同,合同本身涉及违反婚姻自由,属于违反法律规定的合同,应归于无效,如果合同无效,那么基于该合同的赠与也应返还,似乎这么说更为合理。但是,还是需要解决如何证明一方所附结婚为条件的证明问题。

笔者的观点是,恋爱期间购房的问题是一个复合型的法律问题,不仅要考虑到双方之间存在的赠与关系,也不能回避双方之间的赠与的前提与基础。一般来说,恋爱期间购房纠纷能够表现为以下几种形式:(1)一方出资登记在双方名下;(2)一方出资登记在对方名下;(3)双方购房登记在一方名下;有人认为应该根据情况的不同而分别认定为赠与、借贷或者共同出资的。而在笔者看来,以上问题所实际反映的是一个出资完成出资义务而取得房产权利不均衡的矛盾问题。在一般没有其他证据可以证明的前提下,应视作双方基于即将要订立婚姻关系的期望而发生的赠与关系为妥。但是赠与的标的物是什么呢?从相关法律的规定来看,赠与人所赠与的只能是自己的财物,因此赠与人所赠与给当事人的并不是房屋而是房屋的购房款。如果以此理解的话,法院判决直接返还房屋与法理存在一定的矛盾。

但是从公平原则的角度出发,房屋的赠送是对重大财产的处分,应允许当事人有变卦或者不同的考虑。虽然赠与合同已经履行无法适用情势变更原则,但是客观情况是购买房屋时的合理预期是将该房屋作为婚后双方共同所有,并无将所有权转移给对方的意思表示。而此时情况与赠与房屋时的客观情况发生了重大改变。因此,应当考虑共有人对共有财产的贡献大小,照顾共有人生产、生活的实际需要等情况,来合理确定未出资方的份额,判决为出资方支付或获得房屋折价款。

法条链接:

《中华人民共和国民法通则》

第九十二条  没有合法根据, 取得不当利益, 造成他人损失的,应当将取得的不当利益返还受损失的人。

《上海市高级人民法院关于审理分家析产案件若干问题的意见》

五、恋爱期间共同购房,一方未出资但产权登记为两人共有,析产分割的处理

从不动产登记的角度分析,房屋已经确定为恋爱双方共有。双方终止恋爱关系后分割共有财产,符合重大理由需要分割的情形。共有关系终止时,对共有财产的分割,有协议的按协议处理;没有协议的,应当考虑共有人对共有财产的贡献大小,适当照顾共有人生产、生活的实际需要等情况,合理确定未出资方的份额,一般以10%到30%的份额为宜。

《江西省高级人民法院关于审理婚姻家庭纠纷案件适用法律若干问题的解答》

恋爱赠送对方小额财物属赠与

问题:恋爱期间赠与对方的财物可否要求返还?

解答:恋爱期间为表达感情而馈赠对方的小额财物,属赠与关系,不在彩礼之列,不得请求返还。小额的认定可根据当地的经济状况、当事人的经济能力等条件综合判断。

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